江苏新苏律师事务所承办商报律师团第三场维权专场
日期：2014-11-04
2014年10月30日，新苏所承办了苏州商报律师团第三场维权专场，专门针对物业纠纷维权方面的法律问题接受了全市市民读者的咨询。我所蒋勇伟、常莺、张茜茜三位律师，以及杨庆珍、李晓霞两位实习律师共接待了五十余位读者的现场咨询，另外还有5位读者打来电话进行咨询。《城市商报》在10月31日的A03版对此次咨询活动进行了报道。
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□商报记者 籽言 邹强 殷觞
【活动现场】
近些年来，小区邻里纠纷、物业与业主掐架问题屡发，小区管理陷入混乱、业主投诉无门的新闻屡见报端。昨天，商报律师团第三场维权专场——物业纠纷维权法律咨询活动隆重登场，江苏新苏律师事务所内异常热闹。50多位市民陆续赶到事务所，拉着5位律师聊得根本停不下来。
昨天的法律咨询会的主题是：物业纠纷、邻里关系纠纷该怎么处理？现场场面火爆，上午9点开始的活动，到11点结束，咨询的人根本停不下来，电话上还有5位读者在咨询。
“律师你好，我的邻居家养了一条小狗，很凶，我每次出门的时候，它都对着我狂叫，我害怕它咬我。它还在我家门前拉便便，很恶心。我每次找这个邻居协商时，她都很傲慢，不理我。我也多次找物业反映这件事，物业公司的态度很含糊。我也报过警，到现在也没解决，这个事情已经严重影响了我的生活，我该怎么办？”昨天上午的咨询会，市民咨询的问题集中在邻居乱搭建、养狗等影响相邻权问题、物业公司有无责任管理等方面。读者们显然都是有备而来，有的拿出各种文件，有的从包里掏出纸笔，排着队一股脑将一个个问题抛给了律师； 还有的在家里抓着电话不停地拨打咨询热线。
昨天的咨询专场，江苏新苏律师事务所特意请出5位律师为大家服务，他们分别是蒋勇伟、张茜茜、常莺律师，以及杨庆珍、李晓霞两位实习律师。在现场，记者看到，2个小时的咨询会共来了5波读者，每一波人数都在10人左右，大家问得非常具体，律师们也解答得很认真，有些专业术语听不懂，律师索性就用大白话再给老人讲一遍。两个小时内，律师们忙得连喝水上厕所都顾不上。对于一些问题复杂的市民，现场律师只能给读者留下电话，建议他们改天再到事务所详谈。
【法律解答】
邻家空调影响我家
物业公司有责任吗
问：我是某小区的业主，住在三楼，但我在一楼有车库。我在车库里放了很多书，平时经常在那里看书。但一楼业主的空调外机不放在指定位置，而是挂在墙上，对着我的车库门。该空调启动后，热风直接吹进车库，加上噪音影响，我根本不能看书。此外，空调外机的安装位置也有很大的安全隐患。我找业主谈过几次，他一直不理睬，物业和居委会也找他谈过，但还是没有效果，我该怎么办呢？我能否起诉物业公司？
答：《物权法》第83条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”
近年来，业主因相邻关系而引发的纠纷逐步增多，主要包括违章搭建、擅自改变房屋结构使用功能、侵占公共区域等方面。有的业主碍于情面，一般不愿直接对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理。如物业公司不愿协调或协调不成，物业公司无权强制业主恢复原状。这种情况下，受到侵犯的业主可以要求侵权人停止侵害、恢复原状等。物业公司不能作为被告，但可作为证人出庭证明侵权事实的存在。
（由江苏新苏律师事务所蒋勇伟律师、杨庆珍实习律师解答）
没看过《物业管理服务合同》
能否不交物业费
问：我是住在园区的业主，我们小区的《物业管理服务合同》我从来没见过，不知道是谁选的物业公司，也不知道是谁写的合同，我完全不知情。但现在物业公司一直向我要物业费，我没有和他们签订合同，也要交物业费么？他们说和业委会签订了合同，但业委会签合同我也不知道这个事，业委会选举我也没参加，这个合同对我也有效力么？
答：《物业管理条例》第11条“选聘物业公司由业主共同决定”、第12条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因此，如果业委会选聘物业公司的程序是合法有效的，并经政府部门备案，那么业委会所签订的《物业管理服务合同》也是合法的，对全体业主有效。
（由江苏新苏律师事务所蒋勇伟律师、杨庆珍实习律师解答）
小区门禁闸砸伤业主头
该如何与物业交涉
问：我是园区某小区的业主，我长期监督物业公司的工作，提出意见和建议，部分也被物业公司采纳了，但是在这个过程中，我得罪了一些保安。在我一次出门时，走到小区大门口的门禁闸处，门禁闸突然落下，将我的头部砸伤，物业公司当即报警。第二天我去医院就诊，现在头还痛，医生叫我挂号检查。后在派出所的调解中，物业公司不承认有过错，说是我自己不按开关才导致受伤，愿意承担500元医药费，且要在明年的物业费中扣除。我想问，我怎么保护我的合法权益？
答：《江苏省物业管理条例》第45条第2款规定：“电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业应当委托专业机构进行维修和养护。”第47条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”我们仔细看了你提供的监控视频，尚不能断定当值保安存在伤害的故意，但其对你的受伤有明显的疏忽和过失，物业公司应对你由此造成的人身损失，例如医药费、交通费、误工费等进行赔偿。建议你继续遵医嘱治疗；治疗完毕后再找物业公司索赔。
（由江苏新苏律师事务所张茜茜律师、李晓霞实习律师解答）
邻居养狗居民不爽
找什么单位来管管
问：我是某小区的一名住户，我的邻居家养了一条小狗，很凶，我每次出门的时候，它都对着我狂叫，我害怕它咬我。它还在我家门前拉便便，很恶心。我每次找这个邻居协商时，她都很傲慢，不理我。我也多次找物业反映这件事，物业公司的态度很含糊。我也报过警，到现在也没解决，这个事情已经严重影响了我的生活，我该怎么办？
答：《苏州市养犬管理条例》 第6条第1款规定：“社区居民委员会、村民委员会和住宅小区业主委员会、物业管理单位，应当协助做好养犬管理工作，开展依法养犬、文明养犬的宣传教育，制定并监督实施养犬公约，依法调解因养犬引起的纠纷。”所以，你所在小区的物业公司不积极处理是失职的。你应该进一步向物业公司反映，要求物业公司积极处理，这是物业公司应尽的义务。当然，物业公司作为企业，不具有执法权。建议你同时可以向居委会或者公安部门反映。另外，根据该《条例》的相关规定，对养犬人的条件还是有相当限制的，你的邻居是否符合这些条件？是否对犬只依法登记和依法注射疫苗？这些情况你可以向物业公司了解，必要时可询问所在地公安部门。在此，我们也建议养犬者要遵守《条例》的规定，文明养犬。
（由江苏新苏律师事务所张茜茜律师、蒋勇伟律师解答）
※以上报道摘自http://epaper.subaonet.com/cssb/html/2014-10/31/content_281198.htm
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后记：
经过我们的努力，我所承办的此次咨询活动取得了圆满成功，感谢各位律师的辛勤付出。前来咨询的市民朋友对于我们的工作都表示满意，其中一位老大爷还在第二天特意打来电话表示感谢。
能够为广大市民排忧解难我们深感欣慰，新苏所全所律师将继续积极参加商报律师团的各项活动，力争为苏州市民、企业提供优质、高效的法律服务。